按照《政协XX市委员会2021年度协商计划安排》，为促进房地产业平稳健康发展，实现“稳房价、稳地价、稳预期”目标，市政协人口资源环境委员会于9月下旬，组织部分市政协委员及住建、自然资源和规划、住房公积金中心等部门负责人，赴神木、府谷、绥德、米脂4个县市区，就我市房地产市场发展情况进行了专题调研，现将调研情况报告如下。 一、基本情况 近年来，我市按照中央和省委、市委的要求，不断加强房地产市场管理，通过一系列政策措施的实施，房地产开发规模不断扩大、住房品质逐步提升，基本形成了以普通商品房为主、公租房和廉租房为辅的多层次住房供应体系，房地产市场平稳健康发展，有力地促进了经济社会发展和新型城镇化建设。 （一）房地产市场发展情况 1.房地产业进一步快速发展。截至目前，全市共有房地产开发企业493家，其中一级资质1家，二级资质57家，三级资质114家，四级资质195家，暂定资质126家。全市共有在建、在售房地产开发项目128个，其中新建项目28个，续建项目100个，呈现出购销两旺的局面。 2.房地产投资快速增长、供应持续增加。房地产投资方面，今年1-9月份，全市房地产累计开发投资95.37亿元，同比增长5%；其中中心城区房地产累计开发投资80.48亿元，同比增长6%。商品房供应方面，今年1-9月份，全市新增商品住房25389套，预售面积292.31万㎡，同比增长80%。中心城区新增商品住房11294套，预售面积136.14万㎡，同比增长25%。 3.商品住房销售增长、成交均价同比上涨。商品房销售方面，今年1-9月份，全市商品住房销售面积253.81万㎡，19608套，销售面积同比增长54%，套数同比增长49%。中心城区商品住房销售面积168.51万㎡，12765套，销售面积同比增长39%，套数同比增长34%。商品房销售价格方面，今年9月份，全市新建商品住房销售均价7358元/㎡,同比增长7%，环比增长12%。其中，中心城区商品住房销售均价8501元/㎡,同比增长11%，环比增长2%。同时，商品住房库存水平全面收窄。中心城区新建商品住房库存面积89.32万㎡，可售住宅7281套。新建商品住房库存去化周期为7个月，较2018年下降19%，较2019年下降44%，较2020年下降24%。 4.住宅项目用地保障力度不断加大。认真贯彻落实市政府《关于促进房地产平稳健康发展的若干意见的通知》要求，成立了稳地价长效调控机制工作领导小组，加大了中心城区土地统征储备力度，今年3月份，国土资源和规划部门全年计划供应住宅用地1989亩，比去年实际供应量增长36.6%。截至目前，中心城区供应住宅用地818亩，具备供地条件8宗483亩将根据市场需求逐步投放，处置消化造成闲置住宅用地1161.2亩，在年底前全面完成中心城区出让住宅用地2000亩任务。 二、存在问题 （一）土地供应总量不足与土地闲置现象并存。今年以来，国土部门加大了住宅用地供应力度，无论是年度计划供应总量，还是当前供应量都全面超越往年，但与持续走高的房价和群众购房的需求相比，住房用地供应仍然不足。受土地整合、审批管控、规划调整等因素影响，住宅用地资源趋紧，尤其是中心城区可用土地逐年减少，高新区、西沙、东沙等热点区域住宅有效供应无法满足市场需求，市场供需失衡导致稳控市场压力增大。部分已供住宅用地不能及时转化为有效的住房供给，近10年中心城区累计供应住宅用地197宗、8754亩，但因种种原因有3000亩土地尚未开发利用，占供应总量的34.3%。 （二）市场供需矛盾较为突出。一是建房成本与市场预期差距较大。受土地价格、原材料、人工等成本刚性增长影响，新建商品房成本逐年上涨，加之企业追求利润与购房者企盼低价房源的矛盾依然突出。比如，高新区南区土地未整合到位，“滨水西岸”、“崇文雅苑”棚改拆迁不到位，科创新城限制用地规划审批，无法启动供地及项目建设，进一步加剧了供需矛盾。二是区域性矛盾凸显。受教育、周边基础配套等资源配置不均衡影响，我市中心城区、部分县区房地产市场出现区域性“冷热不均”现象。中心城区学区房周边的楼盘销售比较火爆。例如2020年高新一中附近的“颐和家园”项目开盘即售罄，“曼哈顿”项目房源供不应求，“一号院”项目等成交活跃，且楼盘均价达到1.2万元/㎡，部分楼层已达到1.4万元/㎡；周边配套相对差点的项目（非学区房）销售价格比较稳定，如迎宾大道的“迎宾佳苑”、“亚都嘉府”，南郊片区的“荣轩家园”、“东城新筑”。神木市滨河新区楼盘均价7900元/㎡，部分好地段楼盘均价已过万元，较2019年销售价格同比上涨28.5%，老城区楼盘均价4100元/㎡，同比上涨6.5%。绥德县今年批准预售项目3个，同比增长200%，新建商品房均价5580元/㎡，同比增长12%。三是租赁住房供需结构性矛盾严重。我市的租赁住房需求群体主要为来榆、留榆工作的大学毕业生或外来务工人员，受个人经济能力和职住因素等影响，需求多为面积小、租金低的主城区房屋；而我市中心城区住房租赁市场的房源多为大面积房屋，交通便捷、生活便利、性价比高的小面积房屋较少。四是购房群体出现两极分化。XX中心城区刚需住房需求群体趋向饱和，改善型住房仍受追捧。2020年以来，高新和西沙片区依旧一房难求，东沙、北郊片区今年7月以来楼盘销售渐趋理性。 （三）监管联动机制亟待健全。房地产市场监管涉及住建、发改、资源规划、市场监管、税务等多个部门，由于不少监管环节职责不清晰、配合不紧密等原因，造成市场监管漏洞。存在房地产开发经营管理的相关数据统计口径不统一、内容不完整、数据信息公布不全面不及时等现象。房地产企业、中介机构为规避调控政策，出现了销售现场信息公示不实、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用。有的通过散布涨价信息等方式哄抬房价；有的未取得预售许可证销售商品房，捂盘惜售或变相囤积房源；有的存在违背购房者意愿搭售车位车库、签订阴阳合同、虚假装修等违规乱象。2019年机构改革后，部分县区商品房预售职能由住建局划转至行政审批局，住建部门作为房地产市场调控的牵头部门，与行政审批局出现了权责不符、相互扯皮的情况。 （四）配套设施建设不够完善。一是基础设施不配套。我市老城区部分建设项目、新开发地块受周边区域环境限制，项目红线内外建设进度不衔接，房地产项目竣工验收后周边道路、管网等市政配套设施不能同步交付使用，学校、医院、幼儿园、养老机构等公益项目因规划、征地、资金等原因，不能与房地产项目同时建成投运，造成房屋建成后无法及时移交，导致部分楼盘滞销。二是幼儿园配建不规范。虽然新建住宅项目配建幼儿园已基本落实到位，建成后移交教育和民政部门（街道办）运营管理，对缓解“入园难”问题发挥了重要作用。但产权不清晰，经营主体不明确，全市缺乏统一的政策和法律

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